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经济复苏预期推升东京地价

日本国土交通省日前公布的“公示地价”表明,东京今年1月1日的平均“公示地价”比去年同时上涨1.9%,连续两年上涨。市区的商业地产均价上涨2.9%,最大涨幅为14.2%。住宅用地均价上涨1.9%,最大涨幅为11.2%。东京地价上涨使先前投资东京房地产的基金和个人获得丰厚的利润。

所谓的“公示地价”是日本国土交通省根据设在全国各地的23380个土地交易监测点的交易数据以及约2500名不动产评估师对1月1日的监测点土地价格进行综合评定后计算出来的,不仅是每年土地交易的指导性价格,也是公共建设事业需要征地时的补偿参考价格和计算不动产税的基矗

“公示价格”显示,东京23个区的土地价格全面上涨,市中心的千代田区平均上涨6.4%、中央区上涨6.3%,港区上涨6%,涨幅比上年进一步扩大。其中:位于中央区银座4丁目的山野乐器银座本店的地价比上年增长了14.2%,每平方米的价格高达3380万日元(约合28.2万美元);住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目,但价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町,每平米为315万日元(约合2.7万美元)。

东京地价的快速上涨也给投资者带来丰厚的回报。去年8月,森托拉斯公司以1300亿日元的价格购买了一座集婚礼服务、高档饭店以及商务办公的综合建筑群“目黑雅叙园”。今年1月,森托拉斯将该综合建筑群以1400多亿日元的价格转卖给了一家外资房地产投资基金,在不到半年的时间内就赚了100多亿日元。接手的外资投资基金则认为这桩买卖很合算,完全有获利的把握。理由是东京的外国游客大幅增加,酒店入住率不断提高,办公用房需求旺盛,东京市区的办公用房空置率已经降到了5%的水平,为6年来最低,随着日本经济的进一步复苏,办公用房需求还会进一步增长,现在的办公用房市场完全成了出租方市常

据日本不动产研究所发表的调查研究数据,去年东京每套公寓平均售价比上年上涨了2.7%,达5060万日元,为日本经济泡沫破灭后23年来的最高价格。东京临海的湾岸地区的高层住宅价格出现了大幅上升,均价已经超过6000万日元。

日本不动产经济分析师认为,导致东京等大城市房地产价格上涨的主要原因是:首先,投资者对经济复苏的预期,认为日本经济将持续缓慢复苏,有望摆脱长达15年的通缩,物价将出现一定幅度的上涨,而日本房地产市场一直处于泡沫经济破灭后的低位,具有较高的投资价值。同时,房地产是防御通货膨胀,确保资产保值增值的最佳选项之一,随着2020年东京奥运会的来临,市中心的房地产项目越来越受到了投资者青睐。

其次,日本央行去年进一步加大了量化宽松货币政策的力度,将每年新增购买国债等日元金融资产的规模扩大到了80万亿日元。这些资金中有相当部分流入了房地产市场,导致房地产交易量增加,价格上涨。据日本不动产研究所发表的统计数据,去年日本的房地产交易额超过了5万亿日元。仅去年第四季度,日本银行业给不动产投资的新增贷款就达到了2.5万亿日元,比上年同期增加了20%以上。

第三,日元汇率大幅下跌给海外投资者购买日本房地产创造了良好的机遇。安倍政府为了消除长达15年之久的通货紧缩,日本央行大规模放松银根,导致日元汇率不断下跌。日元大幅贬值对购买日本物业的外国投资者而言显得更加便宜,增加了吸引力。在日本去年成交的5万多亿日元的房地产中,有20%以上为外国投资者所购买。(乐绍延)


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